حق ریشه و آبادانی

سوال:

در  اجرای قانون  اصلاحات ارضی زمین به مساحت ۳ هکتار به اینجانب تعلق گرفت حالا شخصی در خصوص بیشه موجود در ملک ادعای حق ریشه نموده برای تعیین تکلیف این موضوع چیکار باید کرد؟

جواب:

آنچه از طریق اصلاحات ارضی واگذار شده در واقع دولت به شخص واگذار کرده بنابراین مالک دیگری برای ملک متصور نیست تا نسبت به درختان بیشه ادعا کند، اگر بیشه هم مطابق باضوابط و آیین نامه اجرایی قانون اصلاحات اراضی واگذار شده باشد

و بعبارتی عرصه و اعیان با هم واگذار کرده باشد نمی تواند ادعا کند و در صورتی که فقط عرصه واگذار گردیده باشد از آنجا که ابنیه ، مستحدثات و اشجار  مثمر و غیر مثمرو جزو اعیان می باشند قانوناً دارای حق آبادانی  و حق ریشه می باشد که از طریق ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری برآوردو تعیین می گردد و مالک جدید ملزم به ادای حق می باشد.

با عنایت به ماده 39 قانون مدنی هر بنا و درخت که در روی زمین است و همچنین هر بنا و حفری که در زیر زمین است ملک مالک آن زمین محسوب می‌شود مگر این که‌خلاف آن ثابت شود.

تعریف حق ریشه یا ابادانی:

در حقوق عقود چون زارع ریشه کشت خود را با اجازه مالک در زمین  وی ایجاد نموده‌ ،  لذا ریشه موجود در زمین متعلق به زارع در نظر گرفته می شود  حتی بعداز اتمام عقد ، این  ریشه حقی را برای زارع درزمین مالک ایجاد می‌نماید که اصطلاحاً بدان حق ریشه می‌گویند.

برای داشتن اطلاعات بیشتر از قانون اصلاحات اراضی  به بخشی از موارد مرتبط بخصوص فصل دوم  قانون ،در خصوص  حدود مالکیت  اشاره می کنیم 

:ماده 2: حداکثر مالکیت زمین هر شخص در تمام کشور اعم از قطعات متصل یا مجزی مجموعاً چهار صد هکتار (‌آیش و زیر کشت) از اراضی‌آبی و یا هشتصد هکتار (‌آیش و زیر کشت) از اراضی دیم و بایر و یا مقداری زمین آبی و دیم و یا بایر است که مجموع آنها از حداکثر زمین دیم و بایرمجاز تجاوز نکند (‌هر هکتار آبی - معادل دو هکتار دیم و بایر محسوب خواهد شد) می‌باشد و مالک می‌تواند به میل خود زمین مورد تشخیص خود رابه مقدار معین فوق از اراضی متعلق به خود انتخاب نماید.

روش محاسبه:

تعیین و پرداخت حق ریشه بیشتر از طریق توافق بین زارع و مالک  و کسب رضایت از زارع صورت میگیرد  ولی در صورتی که کار به قضاوت  و محکمه کشیده شود  ، کارشناسان با در نظر گرفتن عوامل متعددی که اهم آن شامل موارد ذیل است  نسبت به تعیین حق ریشه اقدام می نمایند :

1- مدت زمان و دوران تصرف ملک  توسط زارع یا زمان زراعت و  غرس درخت و  غیره       2  ـ کیفیت  و چگونگی آبادانی  و اقدامات عمرانی زارع در زمین کشاورزی     3 -نحوه تقسیم  عرفی محصول بین مالک و زارع در دوران  تصرف        4- کیفیت و کمیت بکارگیری عواملی نظیر، بذر، کود، وجین، آبیاری و برداشت و سهم هر کدام اعم از متصرف یا مالک        5-  توجه به حقوق ناشی از قوانین نظیر اصلاحات اراضی، کشت موقت، تصرف و غیره       6- کمیت و کیفیت سرمایه گذاری کشاورز یا متصرف یا مستاجر در محل کار نظیر، تسطیح، خاک برداری، حفره، چاه و غیره و هزینه های انجام خدمات مربوط            7- اجاره سالیانه  املاک و عرف اجارات در منطقه     8-  عواملی که با توجه به عرف و عادت و قرارداد طرفین باید مورد توجه قرار گیرد     9- مدیریت و سهم مالک در اداره  کردن ملک کشاورزی و مزرعه      10 - بررسی در سوابق وجود یا عدم وجود توافقات گذشته بین مالک و زارع     11 - نقش زارع در حفاظت و نگهداری ملک از تعرضات در طول دوران گذشته حضور زارع  در ملک  .   12  -  موقعیت مکانی ملک  و اهمیت منطقه از نظر تولیدات کشاورزی    13  -  وضعیت و موقعیت ملک در زمان حاضر با توجه به تحولات سریع سالهای اخیر در امور مربوط به  ارزش املاک کشاورزی   14 -  نحوه حضور  و یا  عدم  حضور مالک در دوران تصرف ملک  توسط زارع     و  توجه به سایر عوامل  موثر  حسب مورد .......

میزان حق ریشه ای که کارشناسان برای زارع  در پرونده های مختلف حسب مورد  و با توجه به عوامل فوق الذکر  تعیین میکنند  بین حداقل 20 درصد و حداکثر 50 درصد از ارزش روز زمین می باشد و بر حسب اینکه چه میزان از عوامل فوق در تعیین حق ریشه دخیل بوده اند میزان حق ریشه نوسان دارد .

 

فریبا سلیمان پور کارشناس و مشاور حقوق

09104915236