حق شفعه
سوال:
پدرم و عمه ام در یک زمین کشاورزی که سندش به نسبت 2 به چهار به نفع عمه ام است شریک هستند. این باغ چند ساعت آب و تعدادی درخت میوه دارد واگر عمه ام بخواهد بدون اجازه پدرم سهم خود به همراه حق آبه مشترک را بفروشد ما چگونه میتوانیم عمه ام را مجبور کنیم قسمتهای مرغوب باغ را نفروشد؟ طرز تقسیم باغ چطور می شود؟ ایا عمه ام می تواند ما را مجبور به فروش کند؟
جواب:
چون زمین مشاع هست قابلیت فروش قسمت مرغوب یا غیر مرغوب وجود نداره وشرکا در جزء جزء ملک شریک ومالک هستند، مگر اینکه بین خود تقسیم نامه ای داشته باشند وخودشان تمام قسمت ها را بین خود تقسیم کرده باشند در این حالت آن قسمتی که طبق تقسیم نامه متعلق به عمه تان هست را می تواند بفروشد و نمی تواند به صلاح دید خود قسمت مرغوب را بفروشد. حال اگر این زمین رسما فقط دومالک داشته باشد شما می توانید اعمال حق شفعه از دادگاه بخواهید وعمه تان را مکلف کنید که اگر قصد فروش دارد باید اول به شما بفروشد واگر شما نخریدید ورضایت دادید می تواند به کسی دیگر بفروشد. همچنین می توانید برای عمه تان یک اظهار نامه ارسال کنید و حق شفعه خودتون رو به آن متذکر شوید.
در ماده 2 قانون افراز (دسته بندی و جدا کردن دو چیز از یکدیگر می باشد) و فروش اموال مشاع (ملکی که بین دو یا چند نفر مختلف مشترک باشد) آمده است که تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شادکامی باشد و دادگاه صالحه دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است. مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض خواهد بود.
همچنین بر اساس ماده 4 قانون افراز و فروش اموال مشاع، ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.
غیر منقول بودن مال:
در ماده 808 قانون مدنی حق اخذ به شفعه (تملک سهم فروخته‌شده شریک به وسیله شریک دیگر است ) در صورتی برای شریک ثابت ذکر شده است که مال غیر منقول باشد. (به مالی گفته می‌شود که از جایی به جای دیگر قابل انتقال نباشد)
منظور از مال غیر منقول، یک غیرمنقول ذاتی از قییل زمین است؛ اما چنانچه غیرمنقولی، ذاتی نیست و به وسیله عمل انسان غیرمنقول شده است مثل ساختمان، پرده نقاشی، آسیاب و ... چنانچه به تبع عرصه فروخته شود، به تبع عرصه می‌تواند مورد حق شفعه قرار گیرد و چنانچه به طور مستقل به فروش برود، شریک حق شفعه نخواهد داشت.
مطابق با ماده ۵۸۹ قانون مدنی شریک می تواند هر وقت که بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید، مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع است یا شرکا به وجه ملزمی مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند. هرگاه نسبت به اصل تقسیم بین شرکا تراضی باشد و طرحی برای تقسیم بین خود داشته و تنها مایل باشند آن را بصورت رسمی در آورند ، طبق ماده ۵۹۱ قانون مدنی ، هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل می آید و در صورت عدم توافق بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم می کند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد
ماده ۵۹۵صراحت دارد که هر گاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه (قسمت) یک یا چند نفر از شرکاء از مالیت باشد تقسیم ممنوع است، حتی اگر شرکاء راضی باشند. برای مثال نمی توان اتومبیل یا مجسمه مشاع را تقسیم کرد چون این تقسیم موجب از مالیت افتادن مال مشترک می گردد.
فریبا سلیمان پور مشاور و کارشناس حقوق
شماره تماس: ۰۹۱۰۴۹۱۵۲۳
